预算执行审计：谈谈基层物业维修基金管理中存在的问题及落实整改对策

    如何管理好县(区)级基层物业维修基金，维护和保持物业的良好状态，是关系到住房百年大计和业主利益的大事。目前区级物业维修基金在征集、使用、管理中存在着一些突出问题，影响着物业维修基金的正常运作，制约了物业管理的健康有序发展。如何准对这些突出问题，需要研究对策措施，有效建立管理好物业维修基金的相关制度，笔者谈几点不成熟的看法。

                            一、存在的问题

经审计发现，由于物业维修基金的归集、使用、管理等配套法规体系尚在逐步完善之中，已出台的部分法规政策的规定还不够严密，在实际操作中存在四个方面的问题。

(一)维修基金按当地每平方米建筑面积平均造价的一定比例计缴—难确定

• 按照省政府有关文件规定：“新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑每平方米建筑面积平均造价的5%至8%”。这条规定中的维修基金按“当地房屋建筑每平方米建筑面积平均造价”难确定，导致基层实际操作的结果要么是“自由裁量权大”，要么工作量极大难以到位”。主要存在：一是建筑单方造价的平均值如何确定的问题，是整个区域、还是分区域，是一段时间还是一个年度，如分区分时段，那怎样分是合理的?二是由谁确定发布平均造价的问题，目前，房产项目房地产公司自己审价，由于存在大量甲供材料和结算方式各不相同情况，所以很难平均确定，要专门机构来核定。

  (二)文件未明确征收维修基金建筑面积的计算范围，导致面积计算—难统一

  根据规定新建物业首期专项维修资金，按照所拥有物业的建筑面积计交。但在建筑面积确定中仍然存在自由裁量权大的问题了。如有关业务部门在收取维修基金时，缴纳范围存在偏差。除个别项目外，规划部门一直未计收计入建筑总面积的地下室、地下(半地下)车库部分建筑面积的维修基金，也有少量项目将社区和物业管理用房的建筑面积也未纳入计取范围。

  (三)以单元为单位核算维修基金，并核算到户与实际支用对应使用—难操作

  根据省政府文件规定，物业维修基金核算应以物业区域为单位设账，按房号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。根据市政府文件：“以物业管理区域为管理单位，按幢设置，核算到户”。但我们在对某区物业维修基金专项调查中发现，在实际执行过程中未能按照这些核算要求进行核算。存在三方面的情况，难以操作：

  1.本金缴存核算到户难。上缴的物业维修基金除房改房和零星业主上缴的维修基金已记账到户外，其余大量商品房只核算到小区。这是由于先前管理不善，前几年缴纳的维修基金的资料已不全，无法清楚反映至每个业主的缴存情况;

  2.利息合理配比到户难。一方面由于本金未核算到户，其相应的增值，也无法核算到户;另一方面，在建设单位办理权属初试登记手续前交纳维修基金，到真正销售确定房屋业主相隔较久，这段时间所产生的利息也未配比计入;而且，维修管理中心所归集的基金分别由1年、2年和3年定期存款，但实际支付给物业公司的均按照1年定期利率计算增值，所产生的利息差未能合理配比计入到每个业主。据查证，截止2007年底，尚有利息结余1000多万元在其他应付款挂账。

  3.增值支用划分难。若按照省、市文件规定：“……按房号设分户账、核算到户”等核算要求，以及使用由相关业主按照其物业建筑面积比例分摊，“涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域维修基金账户中列支：涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关维修基金账户中列支”，即按谁出资、谁收益的一一对应配比原则，在实际操作中也有困难，支出难以划分到户。如经日前延伸抽查维修基金使用单位，均未按照一一对应配比使用，存在调剂使用现象，有违维修基金的管理和使用原则。

                                二、对策措施

       究其这些问题的原因，主要是现行的政策规定需要作相应的调整与完善，同时要加强完善监督和管理机制，并且明确相应的操作规则。为此，针对维修基金归集、使用和管理中存在的问题，需要共同研究如下对策措施：

  (一)作为政府职能部门，应当对维修基金每平方米按平均造价计交的计算方法进行修改。建议按房屋的建筑面积进行计算比较合适，并进一步明确征收维修基金建筑面积具体范围，以便有效防止“自由裁量权”情况的发生，更好地维护执行规章的严肃性，更好地贯彻上级的相关规定。

  (二)建议相关部门应当制订增值支取相应的制度办法。如可否按照房屋新旧程度，按年份划分一定等份计算增值支取等。同时，鉴于维修基金增值部分不敷使用的现实，明确增值部分仅用于小区公共部位、公用设施、公用设备或小区内普遍性的维修，其他单元内的小修小补等应按谁受益谁承担的原则由受益者自己承担。

  (三)加大维修基金制度的宣传力度，强化市民的自主意识和责任意识。要通过各种形式、多种渠道加强宣传，如利用报刊、电台、电视台开设专栏节目，提高维修基金的影响力，从而使社会各阶层广泛重视、关心、支持这项工作，转变房屋维修消费观念，改变业主对维修基金的认识，消除留有计划经济时代的烙印，对共用设施、公用部分的维修漠不关心，更不愿意“掏腰包”进行维修的抗拒心理，从而进一步推动维修基金制度的实行，为维修基金制度的健康发展打下坚实的社会基础和营造良好的社会环境。